Часто люди, вынужденные самостоятельно продавать или покупать недвижимость, задаются вопросом о том, возможно ли отменить договор о купле-продаже недвижимости, если он уже подписан. К примеру, может быть так, что фактически сделка уже произошла, однако продавец не может или не хочет выписываться из квартиры. Чтобы ответить на такой вопрос, необходимо обратиться к законодательству. В частности, помочь может Гражданский кодекс. Согласно ему, договор купли-продажи отменить нельзя, если он уже был подписан.
[]
Но прекратить его действие можно двумя способами: путем признания его недействительным или путем расторжения. Для расторжения любого договора требуется взаимное согласие на это обеих сторон. В таком случае придется совершить сделку на подобии обратной. При ней квартиру или иную недвижимость придется продать обратно тому, кто ее продал, а продавцу нужно будет возместить все расходы, понесенные покупателем и направленные на проведение сделки. То есть он должен вернуть деньги за проданную недвижимость, а также за регистрацию и прочие расходы. Если обоюдного согласия сторон достигнуть не удалось, то расторгнуть договор о купле-продаже можно либо по основанию нарушения одной из сторон существенного условия или же путем признания через суд такого соглашения недействительным.
Если к этому будет достаточно оснований, можно также доказать невозможность осуществления договора, как не имеющего юридической силы. К существенным условиям, нарушение которых ведет к расторжению договора, можно отнести следующие. Так, если покупатель не выполнил условия по всем денежным расчетам со своей стороны. Если покупатель недвижимости не захотел либо же не смог произвести расчет с продавцом в свою очередь за приобретенную квартиру в установленные сроки, то это нарушение является основанием к расторжению договора. Однако для этого договор должен быть уже зарегистрирован в российской реестре права. Также основанием для расторжения договора является невыполнение продавцом тех условий, которые направлены на снятие с регистрационного учета, а также фактическое освобождение квартиры. Существуют и иные основания расторжения договора, если появятся какие-либо новые неучтенные обстоятельства, существенно ограничивающие право, по которому возможно пользоваться квартирой покупателю. К примеру, спустя какое-то время объявилось лицо, освобожденное из мест лишения свободы и начавшее претендовать на пользование или проживание в этой квартире. По сути это лицо действует на всех законных основаниях, ведь до осуждения оно было зарегистрировано именно в этой квартире. В момент совершения сделки по вине продавца покупателю не было известно о правах этого лица. Продавец же, чтобы это основание имело силу, должен был намеренно утаить такое существенное для исполнения договора ограничение. Поэтому возникшие после объявления этого лица обстоятельства выступают в качестве основания для того, чтобы расторгнуть договор.Рассмотрим теперь иное основание для расторжения уже подписанного договора о купле-продаже. Оно будет заключаться в том, что этот договор нужно признать недействительным либо не имеющим юридической силы. Это возможно в том случае, если продавцу не было известно о продаже его квартиры, и он по факту не совершал этой сделки. Например, мошенник сделал подделки правоустанавливающих документов или же написал фальшивую доверенность. В современных условиях данные аферы чрезвычайно широко распространены. Поэтому и нужно тщательно изучать все документы, касающиеся сделки. Доверенность вообще следует подвергать тщательному анализу. Если сделка судом будет признана недействительной, то и вся следовавшая за ней цепочка действий также не будет иметь силы. К этому же основанию можно отнести ситуацию, когда сделку совершал гражданин, которого до этого суд признал ограниченно недееспособным. Для того, чтобы суд признал договор купли-продажи недействительным, в судебное разбирательство необходимо предъявить документы из психоневрологического диспансера, дающие основание полагать, что лицо было недееспособным. Недействительным возможно признать и такой договор, который был заключен продавцом, находящимся в состоянии алкогольного либо наркотического опьянения.
Сюда же относятся действия лица, которое в силу своего возраста не могло полностью отдавать себе самому полный и объективный отчет в тех поступках, которые оно совершало либо же на тот момент, когда заключалась сделка, у него были ограничения в здоровье, например, контузия, амнезия. Данное фактическое обстоятельство под силу доказать родственникам этого лица, его друзьям или наследникам той квартиры, которая была продана в результате этого. Но в суд при этом нужно предоставить кроме свидетельских показаний еще и медицинские документы. Недействительным может стать и такой договор, по которому квартира продавалась на основании доверенности. При этом документы должны находиться в реестре прав в процессе регистрации, а сам владелец квартиры в этот период умер. Суд скорее всего признает подобный договор недействительным. Аналогично он поступит и тогда, если умрет покупатель, который до этого успел выписать доверенность, дающую право покупать квартиру на его собственное имя. В любом случае договор о купле-продаже признают недействительным, если на момент подписания его доверенность окажется отмененной. Часто суд признает недействительным договор, заключенный с юридическими лицами, если учредительные документы были не надлежащим образом оформлены. Это может быть связано с подписями лиц, которые не были на это уполномочены, или же не было получено разрешения учредителей. Совершая сделки с недвижимостью, следует предельно тщательно проверять любые относящиеся к ним обстоятельства.
