Автор: Алиса Цветкова
Количество обращений граждан в суды с исками о разделе жилого дома и
земельного участка не уменьшается. Как правило жилой дом и участок делят
бывшие супруги, наследники и собственники долей. Урегулировать
«жилищно-земельный вопрос» «по-семейному» удается в исключительных
случаях. [] Выдел и раздел
Для того чтобы судебный процесс по
решению спора по разделу дома и прилегающего участка не затягивался,
необходимо не только правильно составить исковое заявление, но и описать
в нем жилые помещения, границы земельных участков, которые, по мнению
истцов, должны образоваться после раздела.
Раздел общего
имущества и выдел из общего имущества доли различаются тем, что в первом
случае общее имущество делится между всеми участниками общей долевой
собственности, во втором - участник долевой собственности выделяет свою
часть домовладения, соразмерную его доле, а другая часть имущества
продолжает находиться в общей долевой собственности оставшихся
сособственников. Выдел доли в праве собственности применяется, когда
участников долевой собственности более двух.
Многие владельцы
долей в жилых домах выделяют свою долю перед тем, например, как сделать
капитальный ремонт и реконструкцию, или же расширить свою полезную и
жилую площадь. Согласно статьи 252 ГК Российской Федерации, выделение
доли в натуре (раздел домовладений) возможно тогда, когда это не нанесет
ущерба имуществу, которое имеет нескольких владельцев.
Исковое
заявление об определении долей направляется в суд по месту нахождения
ответчика. В заявлении необходимо указать такую информацию:
наименование судебного органа;
информацию об истце и ответчике;
ходатайство истца о выделе доли;
основания для предъявления требований истца;
доказательства, которые подтверждают эти основания;
сведения о досудебных разбирательствах;
перечень прилагаемых к исковому заявлению документов, их копии.
Раздел
жилого дома в натуре влечет образование самостоятельных объектов. В
результате, разделенный объект недвижимости уже не может рассматриваться
как единый объект права общей собственности. Чтобы на основании
судебного решения о разделе жилого дома в натуре была проведена
регистрация права собственности на образовавшиеся после раздела дома
части, необходимо заявить требование о прекращении права участников
общей долевой собственности на подлежащий разделу жилой дом.
Возможные варианты раздела домовладения определяются на основании строительно-технической экспертизы.
Санитарные и технические требования
Каждая
выделяемая часть дома должна составлять изолированную часть с отдельным
входом или же определяется возможность устройства в доме отдельных
изолированных жилых помещений (квартир), имеющих дневное естественное
освещение, отопление и непосредственный выход наружу.
Эксперт
учитывает и соответствие помещения санитарным и техническим требованиям к
данному типу домов и региону, т.е. наличие в помещении коммунальных
удобств (водопровода, канализации, вентилирования, центрального или
иного отопления, газоснабжения).
Денежная компенсация
Эксперт
устанавливает возможность раздела дома в точном соответствии с размером
долей сторон. Если такой раздел невозможен, эксперт предоставляет
варианты раздела домовладения с отступлением от размера долей. В этом
случае эксперт определяет размер денежной компенсации, подлежащей
выплате участнику долевой собственности, чьи права будут ущемлены.
Размер компенсации устанавливается исходя из действительной стоимости
дома на
момент разрешения спора.
Если требование о денежной компенсации
истцом не заявлено, то навязать ему эту компенсацию суд не вправе. То же
самое в отношении ответчиков: они вправе требовать выплаты компенсации,
но лишить собственности принудительно, путем выплаты компенсации их
нельзя, только в том случае если доля сособственника незначительна, не
может быть реально выделена и не имеет существенного интереса в
использовании общего имущества.
В большинстве случаев суд
настаивает на мировом соглашении сторон, когда все стороны принимают
вариант раздела и размер компенсаций.
Новые документы и адрес
После
выдела доли в натуре на основании судебного решения собственник может
подать комплект документов и получить новые правоустанавливающие
документы на свою часть дома в филиале Росреестра. Процедура — в общем
порядке. В новом свидетельстве изменится общая площадь дома – она станет
меньше – и адрес дома – например, было «ул. Малиновая, 2» - станет «ул.
Малиновая, 2/а» или « ул. Малиновая, 2, квартира 3».
После выделения долей в натуре бывшим совладельцам придется пройти повторную процедуру получения государственных актов на землю.
Раздел земельного участка
Выделив/разделив
в натуре свою часть дома, так или иначе придется столкнуться с
выделом/разделом земли. Сегодня упрощен порядок оформления прав
собственности на землю, поэтому совладельцы земли заключают договор о
разделе участка, который заверяется у нотариуса.
Раздел
земельного участка возможен только при его делимости, то есть при
наличии возможности образования из каждой его частей самостоятельного
земельного участка с тем же разрешенным видом использования.
Одним
из основных принципов земельного законодательства является единство
судьбы земельного участка и расположенного на нем жилого дома. Таким
образом, границы и площади земельных участков, образовавшихся в
результате раздела участка во многом зависят от того, как именно будет
осуществлен раздел жилого дома в натуре.
Земля непосредственно
под домом делится в соответствии с проекцией квартир на участок. Так как
чаще всего проекция не соответствует размеру выделяемой доли, это также
учитывается и при выделении участка, расположенного за границами
здания.
При разделе дома и образовании в нем отдельных квартир
необходимым условием является обеспечение отдельного входа в дом и
доступа к нему по своему земельному участку для каждого собственника.
Проще всего, если собственников двое или трое. При большем количестве
земельный участок перекраивается в самых фантасмагорических вариантах.
Причем суды стремятся полностью уйти от сохранения какой-либо части дома
и участка в общей собственности или образования прав сервитутов.
Иногда
возникают проблемы и после решения суда. При отсутствии кадастрового
учета невозможно установить, о правах на какие именно образовавшиеся в
результате раздела земельные участки вынесено судебное решение,
поскольку описание участков, указанное в судебном решении, не будет
соответствовать сведениям об этих же участках, содержащихся в
государственном кадастре недвижимости.
Получается, что суд не
может вынести решение о разделе земельного участка в натуре, поскольку в
отношении земельного участка не проведен кадастровый учет, а орган
кадастрового учета не может осуществить кадастровый учет таких земельных
участков, поскольку не завершен процесс раздела жилого дома в натуре,
от которого зависит, как именно необходимо осуществить раздел земельного
участка.
Поэтому разумнее ограничиться требованием о разделе
жилого дома в натуре, получить вступившее в законную силу решение суда,
зарегистрировать права на образовавшиеся в результате раздела части
жилого дома, и лишь после приступать к разрешению вопроса о разделе
земельного участка. Да и размер государственной пошлины за предъявление
иска тогда будет меньше.
Часто, образовавшиеся части жилого дома
органы государственной регистрации отказываются регистрировать. Причина
тому – недостатки исковых требований.
Недостатки исковых требований
Одним
из самых распространенных недостатков исковых требований о разделе
жилого дома в натуре является отсутствие описания жилых помещений,
которые, по мнению истцов, должны образоваться после раздела:
жилые комнаты и помещения вспомогательного характера (коридоры, сени, кухня и т.д.);
площадь, которая должна войти в состав той или иной части дома;
общая площадь образовавшихся жилых
помещений;
точный адрес образовавшихся жилых помещений.
Очень
важно, чтобы описание жилых помещений, содержащееся в судебном решении и
в кадастровых паспортах объектов недвижимости, совпадали.
Если
суд отказывает в исковом заявлении о разделе жилого дома и участка,
например, из-за их неделимости, то может быть установлен порядок
пользования. При определении порядка пользования, как и при выделе доли в
недвижимости, каждому из собственников передается конкретная часть
имущества. Несмотря на установленный порядок пользования жильем и
землей, юридически они остаются неразделенными, т.е. право общей
собственности на недвижимость не прекращается. Однако, суд может принять
решение и о продаже спорной недвижимости (или ее части) и разделе
полученных таким путем денежных средств соответственно долям
собственников.
|